旧改十年成本超300亿 合生创展如何应对“康鹭之变”？

　　来源：中国经营网

　　本报记者 陈婷 赵毅 广州报道

　　一条仅能容一辆小汽车通行的马路，在广州“制衣村”隔出两个世界，一边是挖掘机紧张作业的拆迁现场，一边是寻找客户的制衣厂家。同一时空下，正在演绎两种不同的忙碌景象。

　　这里是位于广州市海珠区中部的康乐村和鹭江村，自上世纪90年代以来，这个以纺织业闻名的区域逐渐发展成为一个繁荣的制衣中心，形成广州独特的“制衣村”，人口密度极高。2023年，“凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目”（以下简称“康鹭片区旧改”）纳入广州2023年度计划。近日，这一项目实施方案获表决通过，改造加速铺开。

　　康鹭片区旧改体量之大，有着“巨无霸旧改项目”的称号。实施方案显示，该项目改造范围总用地面积为110.25公顷，规划计容总建筑面积377.98万平方米，预计用10年时间、按四期分期实施，改造成本为304.65亿元。这是近年来广州投资总额最大的旧改项目，实施主体为合生创展（0754.HK）。

　　合生创展在业内有“隐形地主”之称，其极少现身于公开招拍挂市场，但依靠早期“囤地”和参与旧改，合生创展在广州有不少开发项目，其中近半布局在海珠区。不过，由合生创展负责实施的海珠区前进路旧改项目现已超过10年未完工。

　　对于康鹭片区旧改下一步工作开展及资金使用等，《中国经营报》记者致函合生创展方面，但截至发稿未获回应。广州市海珠区委宣传部方面就相关问题答复记者称：“以政府官网发布的信息为准。”

　　“制衣村”更新改造倒计时

　　“诚寻客户！牛仔衬衣、小香风、女装全品类”“诚寻客户！针织套装、连衣裙，长期合作！”……在一家手机维修店门口，两块写着粉笔字的小黑板在一堆LED广告牌中格外显眼，只要有人靠近驻足，小黑板的“主人”便会从街对面跑来，上前攀谈。

　　这是制衣厂家的“自制广告牌”，在康乐村和鹭江村沿街随处可见，这里的一切仿佛都可以为“制衣”服务，除了摆放在地的小黑板，居民楼外墙、小食店和照相馆门头上都贴着制衣相关广告。横跨河涌的小桥上，厂家手拿布料当街寻找客户，若能初步达成共识，双方便会一同前往巷子里的工厂进行实地考察。

　　记者近日走访康乐村、鹭江村了解到，这里的制衣产业活动依然活跃，但一片忙碌背后，康鹭片区旧改正在紧锣密鼓地进行。

　　5月24日，广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社（康鹭片区旧改的改造主体，以下简称“凤和经济联合社”）公告康鹭片区旧改实施方案的表决结果。公告显示，5月21—23日，凤和经济联合社召开康乐村、鹭江村13个经济社全体股民大会，就广州市海珠区住房和建设局2024年5月13日批复的《广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目实施方案》（以下简称《实施方案》）全部内容及条款进行表决，最终以92.27%的同意率表决通过。

　　据“凤和更新改造”微信公众号披露，康鹭片区旧改位于中大国际创新生态谷核心区域，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路，片区范围内有地铁8号线、10号线（在建）、11号线（在建）经过，设有鹭江站、中大南门站、五凤站（在建）、逸景路站（在建）。

　　广州市海珠区凤阳街道商会相关负责人曾公开表示，康鹭片区长期存在建筑密集、空气不流通、电线乱拉挂等情况，握手楼比比皆是，消防车难以进入。“由于空间狭窄黑暗，导致这里做不了大产业，基本都是小作坊，产业工人流动性大，产业业态不稳定。康鹭片区的更新改造将为中大纺织商圈高质量发展带来新机遇。按照更新规划，中大纺织商圈将延续纺织时尚产业优势和经济活力，构建更为安全、有序、健康的生产经营环境，有效推动商圈从传统商品交易市场向国际时尚中心转型。”

　　康鹭片区旧改涉及康乐村、鹭江村两个自然村。其中康乐村改造范围用地面积60.83公顷，鹭江村改造范围用地面积49.35公顷。现状总建筑面积约330万平方米，户籍人口6914人，常住人口约13万人，人口密度达到11.96万人/平方公里。2018年11月，凤和经济联合社及属下康乐村、鹭江村各经济社征求全体组织成员的改造意愿，表决同意率97.19%；2021年1月，经表决同意，合生创展被选定为康鹭片区旧改正式合作企业。

　　去年年底，康鹭片区旧改开始加速推进。据“凤和更新改造”微信公众号披露，2023年11月30日，该项目启动首期复建安置区集体物业清退工作；2023年12月31日，康鹭片区旧改正式实现“首拆”，康乐中约南新街涌边一巷两栋楼房被拆除。今年4月28日，项目首期复建安置区拆卸工作完成。

　　记者近日走访康鹭片区看到，部分街边商铺已关门停业，被围挡遮掩，写上“拆”字。路边有工人正在拆除电线，路的出入口设置路障，限制通行。

　　“信达系”两年前介入

　　根据广州市规划和自然资源局官网公布的《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》及《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，康鹭片区旧改将在2021—2035年推进。目前，康鹭片区旧改拆迁安置补偿方案正在进行征询意见公示，截止日期为2024年6月15日。

　　康鹭片区的现状并非一朝一夕的偶然，因此，推进旧改并非易事。记者注意到，根据《实施方案》，项目《实施方案》批复后3年内未达到补偿安置协议签约要求的，项目《实施方案》应当重新报批。然而，补偿安置协议往往涉及错综复杂的利益，其中，村民是否认可实施主体的信用是重要的影响因素之一。“主要是怕烂尾。”有村民表示。

　　《实施方案》显示，康鹭片区旧改采取全面改造方式，以凤和经济联合社为改造主体；以合作改造模式实施更新改造，由合生创展作为实施主体，负责具体的实施工作。改造成本304.65亿元（含融资地块预估土地使用权出让金60.93亿元），如实际改造成本超出304.65亿元，由实施主体自行承担超出部分的资金，政府不再安排融资面积。其中，复建安置资金总额243.54亿元，实施主体应按照相关规定筹集改造资金，并纳入政府监管。

　　改造建设时序方面，康鹭片区旧改按四期分期实施，每一期改造中，复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。每一片（期）签订补偿安置协议达到该片（期）被拆迁安置的村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数80%以上后，可按该片（期）实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。

　　截至目前，合生创展资金筹集进展如何、已投入多少资金？记者就此联系采访合生创展方面，但未能获得答复。

　　记者了解到，负责康鹭片区旧改的主体公司为广州市天塱投资有限公司，其由广州悦庆投资有限公司（以下简称“广州悦庆”）100%持股，广州悦庆由广州悦达投资有限公司（合生创展关联公司）持股85%。2022年2月，海南建信投资有限公司（以下简称“海南建信”）进入广州悦庆，持股15%。经过股权穿透，海南建信为中国信达（1359.HK）旗下公司。“信达系”的介入是否能为康鹭片区旧改背书？尚待观察。

　　近年来，合生创展被市场贴上“高溢价、多囤地、慢周转”等标签。仅在广州，合生创展目前已介入10余个旧改项目，但多数进展缓慢。

　　年报显示，截至2023年年末，合生创展在海珠区的前进路项目、TIT项目（科贸园）无完工面积，两个项目总面积分别约20.89万平方米、90.47万平方米。据悉，这两个项目已滞缓超10年。此前，合生创展预计前进路项目2026年可完工20.89万平方米，TIT项目2024年、2025年的完工面积分别为24.93万平方米、65.54万平方米。

　　值得注意的是，去年3月召开的投资者会议上，合生创展方面透露，前进路项目、TIT项目及康鹭片区旧改的预计货值分别在120亿元、500亿元、900亿元以上。只不过，尚难完工的项目距离销售额兑现仍任重道远。

　　2023年年报显示，合生创展营收同比增长26%至342.92亿港元，毛利同比增长15%至94.96亿港元，核心利润同比增长114%至23.14亿港元。截至2023年年末，合生创展总资产约2886.94亿港元，现金及银行结余约153.68亿港元，债务总额约868.55亿港元，资本负债率为71%。2023年，合生创展累计合约销售额约325.83亿元。今年前4个月，公司合约销售额约54.04亿元，物业合约销售平均售价为26964元/平方米。